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Oct 01, 2023

시애틀 교통 계획: 울트라의 도움으로 15분 도시를 이루는 방법

내 생각에 Tacomee가 만드는 가장 좋은 점 중 하나는 – 그가 빌더를 이해하기 때문입니다 –

Tacomee가 건축업자를 이해하고 있기 때문에 가장 좋은 점 중 하나는 건축업자가 이 지역에 너무 많은 주택을 지을 수 있고 지을 것이라는 점입니다. 금리 상승, 주식 시장 하락, 기술 해고, 모기지 금리 상승, 다가구 개발 투자 감소로 인해 연간 건설량이 감소하고 한동안 침체 상태를 유지할 가능성이 있는 이 시장에서.

도시를 아무리 구역화하더라도 실제로 건설되는 주택의 양은 그대로 유지됩니다.

제가 강조하고 싶은 점은 이 지역 전체에 걸쳐 우리가 실제로 보유하고 있는 실현되지 않은 구역화 용량이 얼마나 되는지입니다. 시애틀은 최근 UGA를 확장하고 구역을 확대했으며 이제 주거용 부지당 3개의 별도 주거지를 허용합니다. 벨뷰(Bellevue)의 구역 상향 조정을 보세요. 매우 높은 미래 인구 증가율에도 불구하고 모든 도시는 이미 GMPC 주택 성장 목표를 충족하는 구역 지정 용량을 갖추고 있습니다. 나는 이 블로그의 많은 사람들이 구역 상향 조정이 주택 경제성에 대한 마법의 치료법이 아니라는 것을 의미하기 때문에 그것을 이해하고 싶어하지 않을 것이라고 생각합니다.

해당 지역이 현재 구역을 변경하지 않더라도 건축업자가 현재 기존 구역을 소진하는 데 약 50년이 걸릴 것입니다.

제가 강조하고 싶은 또 다른 점은 "그린필드"라는 용어가 법적으로 부적절하다는 것입니다. 해당 부지는 식생되거나 미개발 상태일 수 있지만 여전히 개인 소유의 개발을 위해 도금 및 구역 지정되어 있습니다. 개발 중인 이러한 "그린필드" 부지를 장려하는 가장 좋은 방법은 구역을 확대하는 것입니다. 역사적으로 두 번째로 좋은 방법은 범죄, 학교, 직업, 생활비 등으로 인해 사람들이 살고 싶어하지 않는 도시를 만드는 것입니다.

Tacomee가 만드는 또 다른 좋은 점과 Bernie라는 이전 포스터(Tacomee를 좋아하는 사람은 스페이드를 스페이드라고 함)가 만드는 데 사용하는 모든 신축 건물은 SF당 최소 비용이 있으며 특히 인플레이션이 높은 시장에서 매년 증가한다는 것입니다. 국제건축법(International Building Code) 채택이나 친환경 건설 의무화(둘 다 좋은 것) 등도 신축 비용을 증가시킵니다. 사람들은 $750,000 콘도에 대해 이야기하지만 $1000/월에 대해서는 잊어버립니다. HOA 수수료.

재산세 인상, 이웃의 바람직함, 인플레이션, 지속적으로 상승하는 AMI 등을 추가하면 신규 및 기존 주택 가격은 상승할 것입니다. 제가 다른 게시물에서 언급했듯이 제가 아는 주거용 임대 부동산 관리자는 임대료가 20% 이상 상승할 것으로 예상합니다. 비용이 20% 증가했기 때문에 향후 2년 동안은 훨씬 더 낮은 이자율을 적용한 개발이 이루어졌기 때문입니다.

어떤 치료법이 있는지 모르겠습니다. 예, SFH 구역을 확장하면 매년 제한된 신축 건설이 더 많은 도시에서 더 많은 교외 지역으로 이동하게 됩니다. 왜냐하면 주택 가격이 더 높을 것이고 아마도 더 많은 "그린필드" 개발이 있을 것이고 사우스 시애틀에서 더 많은 젠트리피케이션이 있을 것입니다. 하지만 그렇다고 해서 더 많은 새로운 순 주택 유닛이 생기거나 새 주택 가격이 낮아지지는 않으며, 이들 지역 중 상당수는 대중교통이 없습니다. 그러면 요점이나 목표는 무엇입니까? 나는 아직도 이 블로그의 많은 사람들이 사용과 규제 구역화의 차이점을 이해하지 못하고 있으며 SFH 구역 업조닝에 대해 이야기할 때 지금 우리가 보고 있는 것은 다른 용도(다가구)를 허용하지만 동일한 규제를 적용한다는 것입니다. MI와 같은 도시에서 제한은 8400~15,000sf의 최소 부지 크기, 20' X 25' X 10' X 5'의 야드 후퇴, 제로 편차 및 GFA 대 부지 면적 비율로 최대 불침투성 부지 적용 범위가 45%임을 의미합니다. 편차가 0인 경우 40%로 제한됩니다. 아, 그리고 유닛당 적어도 하나의 지붕이 있는 주차장이 있습니다. 이 블로그의 사람들의 말을 들으면 이러한 부지의 용도를 확대하면 하얏트 규모의 개발이 가능할 것이라고 생각할 것입니다.

더 작은 단위로 이사하거나 덜 바람직한 동네로 이사하거나 룸메이트를 구할 수 있지만 새로운 건설로 인해 주택 가격, 특히 임대 가격이 낮아지거나 안정화되기를 바라는 것은 아마도 꿈일 것입니다. 특히 AMI가 계속 상승하는 경우에는 더욱 그렇습니다. 시애틀에는 백인 도시주의자들이 살고 싶어하는 바람직한 동네가 점점 더 적어지고 있으며 가격이 점점 더 비싸지고 있습니다. 또는 현재 예상보다 훨씬 적은 것으로 보이는 더 많은 사람들이 이곳으로 이주하고 있습니다.