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Aug 20, 2023

주식 투자자들은 수익이 희미해지면서 산업 분야에서 철수합니다.

패트리샤 커크 | 2023년 1월 18일 모든 유형의 상업용 부동산에 투자하는 것은

패트리샤 커크 | 2023년 1월 18일

모든 유형의 상업용 부동산에 대한 투자는 지난 한 해 동안 더욱 어려워졌으며 이는 오늘날 투자자들이 가장 강력한 자산 클래스로 간주하는 산업 부문에서도 마찬가지입니다. 부동산 서비스 회사 마커스(Marcus)의 사무실, 산업 및 의료 부문 수석 부사장이자 국가 이사인 알 폰티우스(Al Pontius)에 따르면 높은 이자율과 잠재적 경기 침체에 대한 우려로 인해 이제 대출 기관은 산업 거래에 대해 보다 보수적인 입장을 취하고 있다고 합니다. & 밀리챕.

최근 산업 부문의 투자 판매 수치는 더 높은 자기자본 요건과 더 높은 이자율의 영향을 반영하며, 1년 전 평균 2.0~3.0%에 비해 현재 평균 6.0%에 이르렀다고 Pontius는 지적합니다. 부동산 데이터 회사인 MSCI 리얼에셋(MSCI Real Assets)에 따르면 올해 11월까지 미국의 산업 판매량은 총 1,376억 달러로 2021년 같은 기간보다 3% 감소했으며 해당 부문의 평균 상한율을 5.4로 추정했다. 퍼센트. 한편, 부동산 서비스 회사인 CBRE의 3분기 자본 시장 보고서에 따르면 해당 분기 동안 산업 매출 규모는 전년 동기 대비 23.6% 감소한 411억 달러에서 314억 달러로 감소했습니다. 산업 부동산의 단일 자산 판매는 25.7% 감소한 195억 달러를 기록했습니다.

관련 항목: 산업 매출은 금리 인상의 영향을 받지 않습니다.

부동산 서비스 회사인 Colliers의 산업 서비스 국가 이사인 Stephannie Rodriguez는 고액 개인, 기관, 외국 자본 및 소규모 투자자를 포함하여 산업 거래 시장에는 여전히 다양한 주식 출처가 있다고 말합니다. 그러나 그들은 이전보다 더 적은 위험을 감수하고 있습니다.

은행 및 생명 보험 회사와 같은 전통적인 상업용 부동산 부채 출처는 이자율 상승과 경제 여건 완화로 인해 제공하는 레버리지 수준이 감소했다고 세인트루이스의 ElmTree Funds CEO 겸 창립자인 Jim Koman은 덧붙였습니다. 사모펀드 기반의 부동산 회사입니다. Pontius에 따르면 현재 이용 가능한 대출 가치(LTV) 비율은 자산 위치, 물리적 상태 및 임대 구조에 따라 일반적으로 65~75% 사이입니다. 이는 1년 전의 70~80%와 비교됩니다.

관련: 기관은 부동산 할당에서 다가구, 산업 및 데이터 센터로 전환했습니다.

결과적으로, 투자자들은 부채 및 주식 보장을 위해 점점 더 비용이 많이 드는 대체 자금 조달원으로 눈을 돌리고 있습니다. 메자닌 및 우선주 투자는 과거보다 현재 투자 환경에서 수요가 더 높다고 Koman은 말합니다. 그는 이러한 소스가 비록 비용은 더 높지만 기존 대출 소스에서 제공하는 것보다 더 높은 LTV를 제공한다고 지적합니다. 그러나 메자닌 및 우선주 자금 조달의 비용과 조건은 거래의 특성과 위험 프로필에 따라 크게 다릅니다. "따라서 메자닌 또는 우선주 투자는 거래에 도움이 되도록 사례별로 분석하고 인수해야 합니다."

시장 전반에 걸쳐 건설 비용이 계속 증가함에 따라 개발 프로젝트를 위한 메자닌 또는 우선주로 자본 스택을 구성하는 것이 개발에서 더욱 일반화되었다고 자본 서비스 제공업체인 Northmarq의 부채 및 자본 담당 수석 부사장인 Jeff DeHarty는 말합니다. 대출 수단이 허용하는 경우 일부 기관 투자자는 현재 메자닌 파이낸싱을 제공하고 있습니다. 이는 낮은 위험으로 11~14%의 높은 수익률을 제공하기 때문에 주식 파이낸싱에 비해 비교적 더 매력적인 투자 대안이기 때문이라고 Pontius는 덧붙입니다.

수요 증가로 인해 산업 부문에 초점을 맞춘 여러 주식 및 부채 펀드가 적극적으로 자금을 조달하고 있다고 Koman은 말합니다. 이들은 물류 부동산 자산, 특히 라스트 마일 허브에 지속적으로 초점을 맞추는 경향이 있습니다.

그러나 CBRE의 미국 산업 및 물류 자본 시장 사장인 Chris Riley는 자문가들이 변화하는 시장 상황에 따라 수익 기대치와 투자 전략을 재설정함에 따라 전반적인 주식 자금 조달이 둔화되었다고 말했습니다. 그는 여전히 진행 중인 기금 모금이 소규모 모금을 목표로 하고 있으며 필요한 자본을 확보하는 데 더 많은 시간을 허용하고 있다고 지적합니다.