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Aug 24, 2023

메자닌 대출: 압류 시 예상치 못한 상황 방지

코로나19 팬데믹으로 인해 메자닌 대출이 크게 증가했습니다.

코로나19 팬데믹으로 인해 메자닌 대출 불이행이 크게 증가하고 메자닌 대출 기관과 대출자에게 실망스러울 정도로 예측할 수 없는 법적 상황이 발생했습니다. 팬데믹 기간 동안 메자닌 대출자들은 뉴욕주가 규정한 압류 유예 조치에 의해 보호를 받고 있다고 생각했을 수도 있습니다. 메자닌 대출을 관리하는 통일상법(UCC)이 "준" 압류 메커니즘(부동산 소유자의 약속된 지분 매각)을 제공하기 때문에 메자닌 대출자는 해당 유예로 보호받지 못했습니다. 법원 시스템의. 그러나 특정 메자닌 대출자는 아래에 설명된 것처럼 사법 시스템의 도움으로 그러한 "준" 압류를 방지할 수 있었습니다.

메자닌 대출 불이행의 증가로 인해 예상치 못한 새로운 유형의 지분 보유자가 생겨났습니다. 즉, UCC 압류 후 결국 지분을 보유하게 되어 관리할 준비가 되어 있지 않은 건설 또는 개발 프로젝트와 상환에 대한 책임을 맡게 되는 메자닌 대출 기관입니다. 자주 부실이 발생하는 기초 부동산 자산을 담보로 하는 보다 전통적인 모기지 대출입니다. 메자닌 대출 기관은 항상 지분 보유자가 될 위험을 감수했지만, 경제 상황이 좋을 때는 위험이 훨씬 낮았습니다. 처음에는 팬데믹으로 인해 메자닌 대출 채무 불이행이 증가했고 현재는 이자율 상승과 부동산 시장 약화로 인해 2020년 3월 이전에 예상했던 것보다 더 많은 메자닌 대출 기관이 프로젝트 후원자 위치에 놓이게 되었습니다.

이러한 환경에서 메자닌 대출자와 대출자는 모두 메자닌 대출이 채무 불이행일 때 발생하는 과제와 기회를 평가해야 합니다.

메자닌대출: 캐치로 더 큰 수익 창출

메자닌 대출은 모기지 대출 및 자산의 수익금이 차용자의 자금 조달 요구를 충족하기에 충분하지 않을 때 추가 자금의 원천입니다. 메자닌 대출은 일반적으로 전통적인 모기지 대출보다 높은 이자율을 제공하기 때문에 대출 기관에게 매력적입니다. 늘 그렇듯이 공짜 점심은 없습니다. 이자가 높을수록 위험도 높아집니다.

부동산에 대한 지분으로 담보되는 기존 모기지 대출과 달리 메자닌 대출은 부동산 소유자/모기지 차용자의 지분으로 담보됩니다. 불이행된 메자닌 대출에 대한 압류 절차는 UCC 섹션 9-610(a)에 따라 적용됩니다. 이 규정은 "불이행 후 담보 당사자는 현재 담보의 일부 또는 전부를 판매, 임대, 라이센스 또는 달리 처분할 수 있습니다. 상업적으로 합리적인 준비 또는 처리 조건을 따르거나 그에 따른 것입니다." 메자닌 대출 기관이 압류할 때 모기지 대출자의 담보 지분에 대한 "UCC 판매"를 시작합니다. UCC 판매 과정에서 지분에 대해 더 많은 비용을 지불하기 위해 구매자가 나서지 않으면 메자닌 대출 기관은 신용 입찰을 통해 지분 자체를 소유하게 되는 경우가 많습니다. 자산에는 부동산 개발 및/또는 운영, 모기지 대출 서비스에 대한 책임이 따릅니다.

코로나19 기간 중 메자닌 압류: 두 가지 사례 연구

UCC 압류에 관한 판례법은 잘 개발되지 않았습니다. 팬데믹으로 인해 전통적인 모기지 압류와 메자닌 대출 불이행 이후 시작된 UCC 판매 간의 구분을 모호하게 만드는 몇 가지 흥미롭고 상충되는 법원 판결이 내려졌습니다.

한 경우에는 1248 Assoc. Mezzii LLC v. 12E48 Mezz II LLC, 2020 WL 2569405, *1(Sup Ct. NY May 18, 2020)에서 메자닌 대출 대출자인 원고는 피고 대출 기관이 원고의 멤버십 판매를 수행하는 것을 막기 위해 금지 명령을 구했습니다. 원고가 채무를 불이행한 후 자금 조달된 재산에 대한 이자. 원고는 주택 및 상업 압류에 대한 유예를 명령한 Andrew M. Cuomo 전 주지사의 2020년 3월 20일 행정 명령이 UCC 압류를 방지하기 위해 적용되었다고 주장했습니다. 대출 기관은 행정 명령이 부동산 압류, 즉 사법 절차를 다루고 있기 때문에 적용할 수 없다고 반박했습니다. 반면 문제의 매각은 UCC 제9조에 따른 담보 처분을 위한 것이므로 비사법 절차입니다. 법원은 대출 기관의 편을 들며 행정 명령은 "사법적으로 명령된 압류의 집행을 다루지만 [그러나] 이 문제에 대한 약속된 이익의 매각은 UCC의 지침에 따라 당사자들의 합의에 따른 결과"라고 설명했습니다. 행정명령의 영향을 받지 않습니다.