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Jun 13, 2023

5월 CMBS 연체율 7% 상승

5월 CMBS에 대한 CRED iQ 연체율은 2019년 5월에 증가했습니다.

5월 CMBS의 CRED iQ 연체율은 4.2%로 4개월 연속 증가했습니다.

연체율은 전월 연체율 3.93%보다 28bp 높아 7% 증가했다. CRED iQ 연체율은 상업용 부동산 업계가 직면한 역풍으로 인해 2023년 초부터 약 29% 증가했습니다.

연체율 증가의 주요 동인은 오피스 부문의 부실 증가와 만기 만기가 도래하는 대출에 대한 재융자 환경 강화 등입니다.

연체율은 CMBS 도관 및 단일 자산 단일 차용(SASB) 대출에서 6000억 달러가 넘는 CRED iQ의 표본 세계에 대한 모든 특별 서비스 대출 연체 및 비특별 서비스 대출 연체 비율과 동일합니다.

CRED iQ의 특별 이율은 특별 관리 기관(연체 및 일반 연체)에 대한 CMBS 대출의 비율과 동일하며 전월 대비 5.39%에서 6.01%로 증가했습니다. 특별 서비스 요율은 4월 소폭 하락한 이후 2022년 12월부터 요율이 4.62%로 상승 추세를 이어갔습니다. 연체율과 특별 연체율이라는 두 가지 조난 지표를 전체 부실률(연체 + 특별 연체율)로 합산하면 특별 지원, 연체 또는 이 두 가지가 결합된 CMBS 대출의 6.43%에 해당합니다.

4월 부실 금리는 6.08%로 5월 부실 금리보다 35bp 낮았습니다. 전반적인 고민 비율의 월별 급증은 연체율과 특별 서비스 비율의 증가를 반영합니다. 부실 이자율은 대부분의 연체 대출이 특별 관리 기관에 속하기 때문에 일반적으로 특별 이자율보다 약간 높습니다.

5월 데이터에 따르면 부동산 연체율이 4월의 3.81%에 비해 3.98%로 증가한 사무실 부문의 추가적인 혼란이 드러났습니다. 연체 보고된 가장 큰 대출 중 하나는 맨해튼 미드타운에 있는 38층, 830,928평방피트 규모의 오피스 타워인 375 파크 애비뉴가 담보로 제공한 7억 8,300만 달러의 선순위 고정 금리 모기지였습니다. 대출금은 예정된 5월 만기일에 상환되지 않았으며 이후 특별 서비스로 전환되어 대출 만기일을 1년 연장하는 등의 조건 변경을 실행했습니다.

375 Park 부동산에 대한 추가 자금 조달에는 역시 연장된 메자닌 부채 2억 1,700만 달러가 포함되었습니다. 수정이 완료되면 단기적인 연체 치료가 가능할 것 같습니다. 그러나 만기 불이행은 임박한 사무실 부채 만기가 직면한 고르지 못한 상황을 예시합니다.

아마도 더 우려스러운 점은 로스앤젤레스 시내에 있는 920,308평방피트 규모의 오피스 타워인 EY Plaza가 담보로 제공한 2억 7,500만 달러 규모의 모기지가 30일 동안 연체되었다는 사실입니다. 대출금은 연체로 인해 4월에 특별 서비스로 전환되었습니다. 375 Park와 유사하게 EY Plaza는 메자닌 파이낸싱(3천만 달러)을 보유하고 있습니다.

그러나 신용 관점과의 주요 차이점은 EY Plaza가 변동 금리 부채로 인해 부담을 받고 있다는 것입니다. 이는 재융자 위험보다 부채 상환 범위 문제를 더 강조합니다.

오피스 자산의 연체율은 부동산 유형 중 가장 변동성이 높았습니다.

숙박연체율(4.55%)은 전월 대비 소폭 증가했으나 매년 감소세를 보이고 있다. 소매 연체율(7.59%)은 4월 연체율보다 높지만 최근 지역 상가 담보 대출 워크아웃으로 정체 신호를 보였습니다.

다세대 연체율(1.87%)은 전년 대비 증가세를 보였지만 다른 주요 부동산 유형에 비해 상대적으로 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 산업용(0.34%)과 셀프스토리지(0.00%)는 5월 연체율 측면에서 계속해서 우수한 성과를 보였습니다.

부동산 유형별 특별수수료 중심으로 오피스대출이 가장 활발하게 나타났다. 오피스텔 담보대출 특별이율은 4월 5.57%에서 6.08%로 높아졌다. 현재 요율이 6%를 넘어서면서 오피스 특별수리 요율도 12개월 전보다 두 배 가까이 높아졌다.