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Aug 26, 2023

상업용 부동산 투자의 새로운 기준을 만나보세요

지난 15년간 대부분의 부동산 및 부동산 자본시장은

지난 15년 동안 부동산과 부동산 자본 시장은 위기 관리의 혜택을 누렸습니다. 연준은 금리를 매우 낮게 유지하고 수요를 창출함으로써 자산 가치 평가가 계속 상승할 수 있도록 보장했습니다. 그러나 최근에는 연방기금 금리를 급격하게 인상하는 방향으로 전환하면서 지원에 한계가 있음을 시사했다.

뉴 노멀(New Normal)이 현실화되면서 많은 부동산 스폰서와 투자자는 그에 따라 자본 전략을 재검토할 것입니다. 우선주 및 메자닌 금융과 같은 보다 유연한 금융 방식은 낮은 금리와 높은 가치로 자금을 조달한 자산에 대한 압박을 완화하는 데 도움이 될 수 있습니다. 스폰서, 투자자 및 대출 기관이 협력을 강화하고 종료 계획을 연기하여 변화하는 조건과 기회에 맞게 프로젝트를 더 잘 배치할 수 있다면 아마도 더 심각한 결과를 피할 수 있습니다.

2022년 부동산과 부동산 자본시장은 불과 15년 만에 세 번째로 큰 혼란을 겪었다. 글로벌 금융위기, 코로나19 팬데믹, 최근 40년 만에 최고치에 달하는 인플레이션율은 금융계의 검은 백조로 불린다. 처음 두 기간은 더 큰 경제적 혼란을 피하기 위한 노력으로 연준의 강력한 대응을 촉발한 부동산 시장의 위기 시대로 구성됩니다. 작년에는 인플레이션이 급격하게 치솟고 부동산 시장이 수년 동안 해결하지 못했던 문제가 발생했습니다. : 시스템에서 유동성이 빠져나가는 현상.

지난 해 금리 인상과 그에 따른 시장 혼란으로 인해 이미 일부 문제가 있는 자산이 생겨났습니다. 규제 및 내부 인수 제약으로 인해 은행의 유동성이 감소함에 따라 구매자는 이러한 어려움을 이용하려고 기다리며 사모 펀드는 취약한 차용자와 자산을 찾기 위해 부채 자금을 모으고 소유자는 자본을 조정하기 위해 더 많은 창의력을 발휘해야 한다는 압력이 증가합니다. 스택. 이는 특히 만기 대출이나 변동 금리 대출이 있는 경우, 그리고 투자자로부터 환매가 늘어나는 펀드의 경우 더욱 그렇습니다.

대출 연장, 워크아웃 및 관용 계약은 일반적으로 첫 번째 방어선이며 특히 펀더멘털이 강력한 부동산의 경우 중요한 구제책을 제공할 수 있습니다. 지속적인 인플레이션으로 인해 자산 가치 평가가 낮아지는 동안 금리 상승이 지속된다면 메자닌 대출 및 우선주와 같은 다른 자본 전략이 더욱 바람직해질 수 있습니다. 어떤 경우에는 선순위 대출 기관이 프로젝트에 남아 있도록 설득하기 위해 선순위 대출 가치 비율을 낮추는 데 필요할 수도 있습니다. 다른 경우에는 대체 자본을 찾는 것이 더 나을 수도 있습니다.

메자닌 대출과 우선주는 선순위 대출에 대해 은행으로부터 보다 실행 가능한 조건을 확보하기 위해 프로젝트를 구조 조정 및/또는 자본 재확충하기 위해 추가 자금이 필요한 소유주가 선호하는 하위 자금 조달이었습니다. 특히 우선주 두 가지 모두 모든 이해관계자에게 이익이 될 수 있는 맞춤형 유연성을 제공합니다. 메자닌 대출은 보다 표준화되고 덜 복잡하며 결과적으로 시장성이 더 높은 것으로 널리 인식되고 있습니다.

메자닌대출의 경우 세금 문제는 변수가 많은 우선주에 비해 덜 부담스럽습니다. 그러나 메자닌 대출은 부채로서 선순위 대출 기관의 승인 및 조정 문제가 발생할 수 있으며 상대적으로 단기 만기 및 월별 원금 지불과 같은 다른 문제는 신경 쓰지 마십시오.

우선주는 일반적으로 메자닌 대출보다 더 많은 유연성을 제공합니다. 여기에는 자본 제공자가 다양한 방법으로 수익을 구조화할 수 있는 가능성 및/또는 스폰서가 프로젝트 안정화를 위해 추가 시간과 유동성을 실현할 수 있는 가능성이 포함됩니다. 우선주는 더 비싼 경향이 있지만 부동산 시장이 새로운 표준에 적응함에 따라 우선주가 제공하는 유연성 증가는 기반을 회복하는 데 더 많은 시간이 필요한 프로젝트에 가치가 있을 수 있습니다. 더욱이, 비은행 대출기관 간의 경쟁으로 인해 우선주와 메자닌 자본의 비용과 기타 조건에 어느 정도 하향 압력이 가해질 수 있습니다.