소식

Aug 19, 2023

사모펀드가 상업용 부동산의 어려움을 어떻게 활용할 계획인지

5월 3일 Bloomberg TV에 출연한 Blackstone(BX) 사장 겸 COO

5월 3일 Bloomberg TV에 출연한 Blackstone(BX) 사장 겸 COO Jonathan Gray는 그의 성에도 불구하고 자신의 사모펀드 회사의 최근 글로벌 부동산 투자 펀드인 BREP X를 홍보하면서 밝은 모습을 보였습니다. 4월 중순.

그레이는 "우리는 더 많은 자본을 투입할 수 있는 실질적인 기회가 있다고 생각한다"고 말했다. "민간 신용 부문은 긴축을 목격할 수 있는 절호의 순간에 있다고 생각합니다."

상업용 부동산 프로젝트에 부채를 제공하는 민간 신용의 비유동적 세계와 사모 펀드의 경우, 최근 미국 지역 은행 부문의 격변과 시내 사무실 공간을 괴롭히는 문제로 인해 CRE가 창출할 수 있는 수익 유형을 둘러싼 질문이 촉발되었습니다. 투자자를 위해.

주요 질문은 다음과 같습니다. 가장 어두운 시대에도 황금의 순간이 가능합니까?

Morgan Stanley Real Estate Investments의 공동 CEO이자 MSREI Americas의 대표인 Lauren Hochfelder는 지난 4월 말 커머셜 옵저버(Commercial Observer) 포럼에서 "우리는 의미 있는 혼란의 시기에 있습니다"라고 말했습니다. "우리는 위험과 자산 가치가 우리 눈앞에서 재평가되는 것을 보고 있습니다. 이는 투자 가능한 전체 세계와 확실히 모든 민간 부동산, 모든 부문, 거의 모든 글로벌 시장에 걸쳐 사실이라고 생각합니다."

시장과 자산군 전반에 걸친 혼란은 코로나19 이후 사무실 사용의 장기적인 변화를 포함한 수많은 외부 요인에 의해 주도되었지만, 이러한 어려움의 가장 큰 원인은 연준의 역사적으로 빠른 금리 인상이었습니다. 이로 인해 차입 비용이 급증하면서 자산 가치가 하락했습니다. 기존 대출에 대한 레버리지 비율 증가로 인해 차용자에게 압력이 가해지고 어떤 경우에는 자본 투입 없이 대출을 현재 상태로 유지하거나 만기가 도래하는 대출을 재융자하는 것이 불가능해졌습니다. 더욱이, 인수나 신규 개발에 필요한 자금 조달 비용도 급등하여 주식 시장이 분열된 환경을 평가하는 것을 잠시 멈추게 되었습니다.

흐름의 변화와 그에 따른 어려움은 명백했습니다. Brookfield(BN)는 2월에 로스앤젤레스의 두 개의 고층 빌딩에 묶인 7억 8,400만 달러의 대출에 대한 채무 불이행을 겪었습니다. Blackstone은 2월에 맨해튼 다세대 포트폴리오에 대한 2억 7천만 달러의 CMBS 대출을 특별 서비스에 보냈습니다. GFP Real Estate는 12월에 515 Madison Avenue에 대한 1억 3천만 달러의 모기지 담보 증권 대출에 대한 채무 불이행을 기록했습니다. 그리고 바로 지난달 RXR은 61 Broadway에서 2억 6천만 달러의 대출을 불이행했습니다.

Acore의 창립자이자 관리 파트너인 Warren de Haan은 "대공황 이후 우리가 본 것보다 더 많은 어려움을 겪고 있으며 어쩌면 2008년, 2009년, 2010년보다 더 큰 어려움을 보게 될 가능성이 높은 시나리오가 배경에 깔려 있습니다"라고 말했습니다. 상업용 부동산 분야 최대 대출 기관 중 하나인 캐피털(Capital). "상업용 부동산 부채에 대한 수요와 CRE 부채 공급 사이에 수급 불균형이 있습니다."

Morgan Stanley의 보고서에 따르면 2025년 말까지 약 1조 5천억 달러의 CRE 부채가 만기될 예정입니다. 이러한 성숙의 물결은 3월 이후 미국 역사상 두 번째, 세 번째, 네 번째로 큰 상업 은행 실패를 경험하고 준비 중인 미국 은행 시스템의 축소로 인해 자본 시장에서 유동성이 크게 감소한 것과 동시에 도래합니다. 앞으로 몇 달 안에 더 많은 혜택을 누릴 수 있습니다.

지역 은행(자산 100억~1,600억 달러)이 상업용 부동산 대출의 거의 14%를 차지한다는 점을 감안할 때, 수십억 달러의 만기를 상환하기 위해 자금이 필요한 시점에 시스템에서 부채 자본이 철수되는 것은 정확히 투자자나 부동산 소유자 모두를 위한 식욕을 돋우는 조합입니다.

"이 모든 것이 함께 작용하면 부채 시장의 유동성이 크게 낮아지고, 만기 만기의 거대한 벽이 생기고, 금리가 높아지는 환경에서 가치 하락을 의미하며, 동시에 은행 위기에 직면하게 됩니다. 우리가 시스템에서 보게 될 것으로 예상되는 고통의 양은 지난 10년 동안 우리가 본 것보다 기하급수적으로 더 높을 것입니다."라고 de Haan은 CO에 말했습니다.